IGP-M em 18% e Selic a 2%: vale trocar aluguel por financiamento?

Quem mora em apartamento alugado anda perdendo o sono com a variação do IGP-M. O índice tradicionalmente empregado na atualização dos contratos de locação sofreu uma disparada nos últimos tempos – causada principalmente pela alta do dólar. Desde o início de 2020, ele já ganhou 14,40%; nos últimos 12 meses, a variação foi de impressionantes 17,94%.

O inquilino cujo contrato estiver prestes a fazer aniversário terá um ‘problemão’ se o proprietário aplicar friamente a letra do contrato e usar o IGP-M na correção do valor do aluguel. O IPCA, índice de inflação que reflete a variação dos principais preços cobrados dos consumidores, subiu 2,44% no acumulado dos últimos doze meses, e é por esse índice que são corrigidos os salários – isso quando de fato são, é claro. O que fazer quando a principal despesa do orçamento doméstico tem uma alta sete vezes maior que a da renda da família? Será que vale a pena trocar o aluguel pelo financiamento de um novo imóvel?

Para apontar caminhos ao leitor que se encontra nessa situação, Marcelo Milech, planejador financeiro CFP pela Planejar, Alberto Ajzental, coordenador do curso de Desenvolvimento de Negócios Imobiliários da FGV-SP, e Michel Viriato, professor de finanças do Insper, dão orientações.

Aluguel x financiamento

Diante do risco de ter que pagar um aluguel mais caro, muitos inquilinos podem ficar tentados a trocar o contrato de locação por um financiamento. Os especialistas ouvidos pela reportagem dizem que vários fatores devem ser levados em conta na tomada dessa decisão, mas a alta do IGP-M não está entre eles.

“Quando você compra um crédito imobiliário, terá a mesma taxa ao longo dos 20 ou 30 anos de contrato. Já a variação do IGP-M está alta agora porque o dólar subiu muito, mas isso não quer dizer que ela será de 18% a vida toda. Ela pode passar a 4%, 5%”, diz Ajzental.

Para resolver o dilema entre financiar um imóvel e morar de aluguel, diz o professor da FGV, o interessado precisa fazer uma comparação entre a taxa do financiamento e o custo da locação. Considerando que a locação dá para o proprietário um retorno mensal de 0,4% do valor do bem, usar o imóvel custa ao inquilino quase 5% do valor do bem ao ano.

“Antigamente os financiamentos tinham taxas mais altas e a renda fixa pagava bem, a poupança pagava 12% ao ano. Era mais vantajoso o investidor aplicar o valor da compra e locar um imóvel. Com os juros recebidos, ele pagava o aluguel e sobrava uma boa diferença”, lembra Ajzental.

Hoje, tudo se inverteu: o retorno da renda fixa é bem mais baixo e o custo do aluguel acaba pesando muito mais na conta. “A taxa Selic é de apenas 2% ao ano, então não vale mais a pena gastar 5% do valor do bem ao ano na locação. Ao mesmo tempo, os juros dos financiamentos nunca foram tão baixos. Então, agora é melhor comprar”, diz o professor.

Para ajudar o investidor a entender se vale mais a pena alugar ou financiar, Milech usa um exemplo simplificado. Nele, os juros do financiamento são de 6% ao ano – o que dá 0,5% ao mês em uma conta aproximada, sem usar juros compostos – e o valor do imóvel é de R$ 1 milhão. “Se a taxa de locação daquele imóvel for superior a 0,5% ao mês, ou seja, se o aluguel custar mais de R$ 5.000, então vale mais a pena pagar pelo financiamento”, explica.

Além de comparar as taxas do financiamento e da locação, é preciso considerar que a compra de um imóvel a prazo é uma obrigação financeira com horizonte temporal muito longo. “Essa decisão envolve a estabilidade da renda do consumidor e sua capacidade de encaixar as prestações nessa renda, tanto a atual como a futura”, ressalta o planejador financeiro.

Já o professor Viriato, do Insper, pensa diferente. Ele diz que, para decidir entre a locação e o financiamento, a pessoa deve pensar como uma empresa. E uma empresa não contrataria um empréstimo para financiar um projeto de investimento cuja perspectiva de retorno fosse menor que a do próprio empréstimo.

“Para que financiar seja vantajoso, o preço do imóvel deve subir mais que a taxa de juros contratada. Se você não tem a perspectiva de que o imóvel vai subir 7% ao ano em dez anos, então não deveria financiar”, diz. “Em dez anos, esse valor dobrou e você estará pagando por dois imóveis.”

Nesse sentido, ele considera que a locação é mais vantajosa que o financiamento, salvo em situações específicas, como localidades com oferta muito baixa. “Existem imóveis em que o preço do aluguel é fora do normal, chega a 1% do valor do bem. Nesse caso, não faz sentido alugar e é melhor comprar financiado. Ou então morar mais longe e pagar o transporte”, afirma.

Como renegociar o aluguel

Se há uma certeza que une os três entrevistados, é que a variação do IGP-M não deve ser repassada integralmente ao locatário, ainda que o contrato preveja o uso desse indexador. “É quase impossível que, em um contexto de inflação entre 2% e 3%, o mercado sancione um reajuste dos contratos nesse patamar [do IGP-M]. A grande maioria dos contratos está sendo renegociada neste momento”, diz Milech.

Ele afirma que a correção pelo IGP-M, excessivamente onerosa para o locatário, traria um desequilíbrio entre as partes do contrato. “Se o dono do imóvel e o inquilino querem estabelecer uma relação de longo prazo, não deveriam se apegar ao contrato de forma tão radical”.

O contrato de locação pode ser livremente rediscutido pelas partes – basta que cheguem a um consenso. Uma solução mais justa pode ser a adoção do IPCA como indexador, e Milech aposta que muitos vão optar por esse caminho, quando perceberem que a volatilidade intrínseca ao IGP-M provoca oscilações bruscas demais. “Nenhum proprietário consciente tem interesse em fazer o inquilino quebrar”, diz.

O planejador financeiro reconhece, porém, que nem todos os donos de imóveis têm o mesmo senso de razoabilidade, e alguns mais radicais podem querer forçar a barra e impor a correção do contrato pelo índice previsto. Nesse caso, é grande o risco de a briga ir parar na Justiça.

“O risco de judicialização do contrato é grande. E o juiz pode se guiar pelo princípio do equilíbrio entre as partes para decidir a favor do locatário”, afirma.

Viriato argumenta que o preço médio dos imóveis não sobe há pelo menos cinco anos e nem há espaço para que voltem a subir, já que economia, emprego e renda vão demorar para se recuperar. Por essa razão, não há sentido que o contrato de locação sofra qualquer reajuste. Em vez disso, ele entende que o valor dos aluguéis deve ser revisto para baixo.

“A bola está na mão do inquilino, e ele estará sendo bobo se não pedir a redução do aluguel. Ele deve aproveitar o momento, pois não terá outra chance para isso”, acredita.

O professor do Insper ressalta que a vantagem de repassar a variação do IGP-M será rapidamente perdida se, com isso, o inquilino desocupar o imóvel. Em um contrato com aluguel a R$ 2.000, por exemplo, um reajuste de 15% incrementaria o valor da prestação mensal em R$ 300, e o locador ganharia R$ 3.600 a mais no final de um ano.

“Com dois meses de meses de imóvel vazio, porém, o dono já deixou de ganhar R$ 4.000. E um imóvel pode levar de 6 a 12 meses até ser locado novamente”, diz.

Fonte: R7