Rotas Imobiliárias: INCIDÊNCIA DE MULTAS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO

(Francinildo Lima, advogado, corretor de imóveis e especialista em Direito Imobiliário)

O pacto contratual existente entre um locador e locatário é regido por lei específica, qual seja a lei 8245/91 conhecida como lei do inquilinato que foi alterada pela lei 12.112/2009.
É comum nos contratos de locações a estipulação de multas seja por atraso de pagamento, seja por descumprimento contratual de cláusulas estipuladas em contrato realizado entre as partes, ou devolução do imóvel antes de findar o prazo de vigência.

Em relação à multa por atraso de pagamento esta pode ter percentual de até 10% e ainda aplicação de juros, sendo desta forma aplicada a multa após o prazo de vencimento do boleto e os juros por dia de atraso.

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Além disso, no contrato de locação são pactuadas outros modalidade de multas tendo como destaque, a multa por descumprimento contratual de cláusulas ou quando o locatário realiza a “quebra de contrato” que se configura com a devolução do imóvel locado antes do término da vigência deste.

A multa por descumprimento contratual se configura quando o locatário contraria o que se estabelece nas cláusulas do contrato, como por exemplo destinar o imóvel para fim diferente do pactuado, como fazer locação de residência e instalar atividade comercial naquele. Além disso a sublocação do imóvel, que se caracteriza pelo fato de um locatário fazer a locação do imóvel locado a um terceiro, também caracteriza infração contratual e com possibilidade de multa e até rescisão contratual. A multa para o descumprimento de cláusulas contratuais possui em geral referência a meses de aluguéis, onde o locador estipula no contrato multas de um a três meses de aluguel.

Temos ainda a multa em decorrência da devolução do imóvel antes da finalização do prazo de vigência contratual. Nesse caso pode ser estipulado tanto em percentual da totalização do contrato como em quantidade de meses de aluguéis. Em geral a multa refere-se a três meses de aluguel vigente à época da devolução, sendo necessário observar que a sua aplicação deverá considerar a proporcionalidade, ou seja, ao tempo já transcorrido do contrato existente. Desta forma um contrato que possui 01 ano de vigência e multa no valor de três meses, se o locatário resolve devolver o imóvel após seis meses de contrato, a multa deverá ser proporcional e assim será aplicada 50% do valor estipulado.

É importante destacar que jamais se deve assinar qualquer que seja o contrato sem a devida leitura, e existindo dúvidas deve-se solicitar esclarecimentos para eventuais termos técnicos que não se conheça ou que gere insegurança ao pactuante.

*Por Francinildo Lima, advogado, corretor de imóveis e especialista em Direito Imobiliário.